Wat kan een verhuurder ondernemen tegen een uitspraak van de Huurcommissie?

In ons artikel van afgelopen november hebben wij de nieuwe huurwet besproken, die op 1 juli 2016 in werking is getreden. In dit artikel zullen we een aspect van deze nieuwe huurwet onder de loep nemen.

Onder de oude huurwet moesten huurders die het niet eens waren met de huurprijs van hun woning, binnen zes maanden na inwerkingtreding van het huurcontract, de Huurcommissie verzoeken om een objectief oordeel te geven over de huurprijs. Onder de nieuwe huurwet is deze periode verlengd tot zes maanden na het einde van het huurcontract.

Nadat de Huurcommissie de aanvraag voor de toetsing van de huurprijs heeft ontvangen, stuurt de Huurcommissie een specialist bij de huurder thuis langs. Deze specialist meet de oppervlakte van het huis of de kamer, kijkt of verwarming aanwezig is, of er faciliteiten aanwezig zijn zoals een balkon en berging en of er gemeenschappelijke ruimtes zijn die met anderen gedeeld moeten worden.

Na het huisbezoek zal de Huurcommissie de huurder en de verhuurder uitnodigen voor een hoorzitting. Vervolgens zal de Huurcommissie een uitspraak doen betreffende de “redelijke” huurprijs van de woning.

Als de huurprijs, die bepaald is door de Huurcommissie, lager uitpakt dan de originele huurprijs, dan heeft de verhuurder acht weken de tijd om een rechtszaak tegen de uitspraak van de Huurcommissie te starten bij de rechtbank. Als de verhuurder geen zaak start binnen deze periode, dan wordt de huurprijs die de Huurcommissie heeft vastgesteld automatisch vervangen voor de originele huurprijs. Dit gebeurt met terugwerkende kracht, tot het moment dat het huurcontract is ingegaan. Het gevolg is tevens dat de verhuurder de teveel ontvangen huur moet terugbetalen aan de huurder. Dit kan neerkomen op enkele duizenden euro’s.
Als de verhuurder van mening is dat de huurprijs onredelijk is en besluit om een zaak in te stellen binnen acht weken, op welke gronden kan de uitspraak van de Huurcommissie dan vernietigd worden? Het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat als het gebruik van het verhuurde naar zijn aard slechts van korte duur is, een huurder dan geen beroep kan doen op huurderbescherming.

De vraag die daarna opkomt, is wanneer het gebruik van het verhuurde naar zijn aard slechts van korte duur is.

Opgemerkt dient te worden dat het gebruik van korte duur niet direct gerelateerd is aan de lengte van het huurcontract – bij een kort termijncontract hoeft het niet zo te zijn dat de aard van het gebruik van de woning ook gericht is op de korte termijn. Om te bepalen of het gebruik van de woning naar zijn aard slechts van korte duur is, moet rekening gehouden worden met een aantal verschillende factoren. De huurovereenkomst kan bijvoorbeeld ondubbelzinnig aangeven dat het huis niet geschikt is voor langer gebruik, of uit een advertentie voor een studentenkamer kan ook blijken dat de kamer maar voor beperkte tijd beschikbaar is.

Als een woning maar voor een tijdelijke periode verhuurd wordt, is het niet voldoende om alleen in de titel van de huurovereenkomst aan te geven dat de aard van het contract tijdelijk is. In zo’n geval is het beter om duidelijk in het de huurovereenkomst een bepaling op te nemen, dat aangeeft dat het gebruik van de woning naar zijn aard slechts van korte duur is.

Als het gebruik van de woning inderdaad naar zijn aard slechts van korte duur is, dan is de Huurcommissie niet bevoegd om de huurprijs te verlagen. Mocht de Huurcommissie toch overgaan tot toetsing van de huurprijs, dan kan achteraf blijken dat de Huurcommissie niet bevoegd was, waardoor de uitspraak van de Huurcommissie niet geldig is. De huurprijs die afgesproken was tussen huurder en verhuurder blijft dan onverminderd van kracht.

Als u nog meer vragen over het huidige onderwerp, dan kunt u contact opnemen met Mynta Law B.V. te Den Haag: info@mynta.nl

 

 

comments powered by Disqus