dutch versionchinese version

column

Gepubliceerd op September 1, 2013 door: Asian News

Verhoging of verlaging van de huurprijs bij middenstandbedrijfsruimtes

Bij aanvang van de huur staat het partijen in principe vrij om een huurprijs overeen te komen. Stel dat u als huurder of verhuurder vindt dat de afgesproken huurprijs te hoog of te laag is in vergelijking met vergelijkbare bedrijfsruimtes in de omgeving, dan is het natuurlijk mogelijk om met uw huurder of verhuurder hierover te onderhandelen. Indien partijen onderling tot een gewenste huurprijs kunnen komen, kan dit tot een aanpassing van de huurprijs in de huurovereenkomst leiden.
Stel dat partijen er niet uitkomen: verhuurder gaat niet akkoord met de huurprijsverlaging of huurder gaat niet akkoord met de huurprijsverhoging. Dan kunt u of kan een door u ingeschakelde huurrecht advocaat de rechter om een huurprijswijziging vragen. Wanneer kan een huurprijswijziging bij de rechter worden gevorderd en hoe gaat dit in zijn werk? In dit artikel zullen wij deze procedure globaal uiteenzetten om u een beeld van de procedure te geven.

Wanneer kan de huurprijs van middenstandbedrijfsruimtes worden gewijzigd?

Huurprijsverhoging of huurprijsverlaging kan niet op ieder moment bij de rechter worden gevorderd. Daarnaast moet het gaan om een zogenoemde ‘middenstandbedrijfsruimte’(ook wel: ‘290-ruimte’ genoemd). Middenstandbedrijfsruimtes zijn onder andere restaurants, supermarkten, winkelruimtes, afhaalcentra en cafetaria’s (zie ons voorgaande artikel over huur van bedrijfsruimtes in editie 346 van Asian News).

Een huurprijswijziging kan op verschillende momenten worden gevorderd. Het eerste moment is na afloop van de eerste huurperiode. De eerste huurperiode voor bedrijfsruimtes is doorgaans een periode van 5 jaar, maar het kan ook gaan om een kortere periode (zie wederom ons voorgaande artikel over huur van bedrijfsruimtes in editie 346). Bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan telkens wijziging van de huurprijs worden gevorderd indien ten minste 5 jaren zijn verstreken sinds de vorige door partijen of door de rechter vastgestelde gewijzigde huurprijs is ingegaan of bij de rechter een wijziging van de huurprijs is gevorderd.

Verplicht huurprijsadvies
Voordat een procedure tot huurprijswijziging bij de rechter kan worden gestart, moet eerst een huurprijsadvies door één of meer deskundigen worden opgesteld. Zonder een huurprijsadvies zal de rechter de zaak namelijk niet in behandeling nemen.

Partijen kunnen gezamenlijk één of meer deskundige(n) aanstellen om een huuradvies op te laten stellen. Het lukt partijen niet altijd om gezamenlijk één of meer deskundigen aan te stellen, omdat de belangen van partijen in een huurprijswijzigingsprocedure recht tegenover elkaar staan. De huurder wilt immers een lager huurprijs, terwijl de verhuurder belang heeft bij een hoger huurprijs. Lukt het partijen daarom niet om een gezamenlijke deskundige aan te stellen, dan zal de rechter op verzoek van de huurder of verhuurder één of meer deskundigen aanwijzen.

De rechter is niet verplicht om het huurprijsadvies te volgen. Als er bijvoorbeeld redenen zijn om te twijfelen aan de juistheid van het huurprijsadvies, dan kan de rechter zelf een (andere) deskundige benoemen om een ander huurprijsadvies op te laten stellen.

Wie zijn de deskundigen die een huurprijsadvies kunnen opstellen? Deskundigen zijn meestal makelaars en taxateurs. Thans wordt vaak de ‘bedrijfshuuradviescommissie’ van de Kamer van Koophandel ingeschakeld, omdat de wetgever in 1975 deze onafhankelijke commissies ten behoeve van dergelijke huurprijswijzigingsprocedures in het leven heeft geroepen. Per 1 januari 2014 zullen Bedrijfshuuradviescommissies echter worden opgeheven. Men zal dan veelal aangewezen zijn op makelaars en taxateurs.

Hoe wordt de huurprijs vastgesteld?

Bij de vaststelling van de huurprijs gaat de wet uit van de gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimtes in de omgeving, die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van 5 jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering tot huurprijswijziging. Bij de vaststelling van de huurprijs gaat het dus niet om de op dat moment geldende markthuurwaarde, maar om de gemiddelde huurprijs van de afgelopen 5 jaren voorafgaand aan de instelling van de vordering tot huurprijswijziging.

In de praktijk ontstaat vaak discussie tussen de huurder en de verhuurder over de vraag of een bepaalde bedrijfsruimte al dan niet vergelijkbaar is met de bedrijfsruimte waarvan de huurprijs dient te worden vastgesteld. Uiteindelijk beslist de rechter over deze vraag, maar een huurrecht advocaat kan u helpen om uw standpunten uiteen te zetten zodat uw kans op gelijk krijgen bij de rechter wordt verhoogd.

Tung Wee Phea & Yuen Yee Au Yeung

Aan dit artikel kunnen geen rechten ontleend worden. Omdat elke situatie anders is, is een advies op maat aangeraden. Voor meer info kunt u contact opnemen via info@stanfordlegal.nl

print
comments powered by Disqus